陈凯师购房意向书也可被法院认定为房屋买卖合同!-西安法律服务

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裁判要旨
双方就商品房签订预购、认购等协议，如果该协议包含购房合同的主要内容，就可以认定为房屋买卖合同；如果协议包含购房合同的主要内容且出卖人已经按照约定收受购房款的，则应当认定为房屋买卖合同。
案情简介
一、2014年1月4日，程晖与北京金实房地产经纪有限公司签订《房屋买卖意向书》，约定程晖向金实公司购买北京市朝阳区X号院X号楼X层X号房屋（简称涉案房屋），价格为300万元，分别于合同签订当日支付定金10万元，于2月20日前支付100万元，于7月3日前支付190万元，并由金实公司协助程晖办理房屋过户手续。
二、合同签订后，程晖向金实公司支付了前两笔购房款共计110万元，在第三笔款项约定支付日之前，程晖无法与金实公司取得联系，导致双方合同未能继续履行。
三、程晖多次联系金实公司未果，遂诉至法院，请求法院判定金实公司继续履行合同义务并协助其办理过户手续。
四、北京市朝阳区法院经审理认为，案涉《房屋买卖意向书》已经具备合同的主要内容，可以认定为房屋买卖合同，对双方均有拘束力，因此判决程晖支付剩余购房款，金实公司协助程晖办理过户手续。
裁判要点
一般来说当事人之间订立的“意向书”的性质应当为预约，即约定将来订立一定契约的契约。预约与本约不同，具体到房屋买卖领域来说，当事人只能依据购房意向书等预约合同请求与对方签订本约合同，即房屋买卖合同，而不能直接依据预约来请求对方履行买卖房屋的义务。但预约和本约不能仅从名称上来判断，如果当事人在购房意向书中已经就标的、价款、数量、支付方式等合同主要内容达成一致的，即可认定为买卖合同。
本案中，程晖与金实公司签订的协议虽然名为“房屋买卖意向书”，但其实际内容已经包含标的房屋基本情况、价款数额以及价款支付方式等合同基本内容，且金实公司已经先后收受程晖支付的定金及购房款共计110万元，因此法院认定该意向书性质为房屋买卖合同，双方之间存在合法有效的房屋买卖关系，并在此基础之上判决买卖双方继续履行合同义务。

实务经验总结
前事不忘后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、对买方来说，与卖方签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等协议时也应当小心谨慎，不能轻信卖方、想当然的认为该协议不具有买卖合同的效力。
2、双方为购房签订的预约合同中包含标的、数量、价格等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，双方之间存在合法有效的房屋买卖关系，可以以此为由要求对方完成支付剩余房款、转移房屋所有权等合同义务。
3、作为卖方来说，在签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等预约协议时，如果对将来是否完全依约交易不能确定，可以明确约定该协议性质为预约，并约定双方应当依照本协议另行签订房屋买卖合同，且不宜提前收受卖方交付的购房款。
相关法律规定
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第二条第一款 当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
以下为最高法院在“本院认为”部分就此问题展开的论述:
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告就涉案房屋的交易所订立之《房屋买卖意向书》，已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，可以认定为房屋买卖合同，双方均应当按照约定履行各自义务。该意向书签订后，原告依约支付了前两笔购房款共计110万元，并举证证明了其未依约支付剩余购房款的原因系行使不安抗辩权，故并非原告故意违反意向书的约定致使该意向书无法继续履行。现原告起诉主动支付剩余购房款190万元，并要求被告履行意向书中约定的过户义务，主张合理有据，本院应当予以支持。
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内蒙古赤峰人，2012年毕业于辽宁工程技术大学法学专业。现执业于陕西云德律师事务所，房地产法律事务部首席律师，从业以来办理了近百件民商事、劳动仲裁、刑事案件。很好地维护了当事人的合法权益，获得了当事人的一致认可和好评。在办案过程中本人以受人之托、忠人之事为宗旨，最大限度维护当事人合法权益。
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