陈凯师购买的学区房户口被他人占了无法迁入户口怎么办？//湖北律师杨文斌-杨文斌律师

陈凯师

购买的学区房户口被他人占了无法迁入户口怎么办？目前二手房买卖涉户籍问题的纠纷主要有四种类型：（1）买房人要求现有户口迁出；（2）买房人要求赔付逾期迁户违约金；（3）卖房人将户口迁出后，买房人拒不返还履约保证金，卖房人起诉要求返还履约保证金；（4）因学位无法实际落实、买房人要求解除合同。
文章来源：法客帝国
作者丨唐青林 李舒 李元元
裁判要旨
出卖人根据房屋买卖合同的约定负有将房屋原有户口迁出的义务，但最终未迁出的，则即便该房屋的户口持有人不是出卖人本人或其亲属，也应向买受人承担违约责任。
案情简介
一、2015年7月4日，王昱与郑凤丽签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定总价款为390万元；合同约定郑凤丽应当在房屋所有权转移之日起50日内，向房屋所在地的户籍机关办理原有户口迁出手续，否则应支付违约金。后涉案房屋过户至王昱名下，但房屋内原有的案外人李某（系郑凤丽前夫）的户口一直未迁出。
二、郑凤丽为迁出房屋内李某的户口，将李某诉至法院，北京海淀法院作出民事裁定书，以郑凤丽所诉的事实与理由以及诉讼请求不属于人民法院民事案件主管范围为由，驳回了郑凤丽的诉讼请求。
三、王昱向北京海淀法院起诉，要求郑凤丽立即将原有户口迁出并支付违约金。北京海淀法院一审判决支持了王昱请求支付违约金的诉讼请求，但对金额予以了酌减；驳回了王昱要求迁出户口的诉讼请求。
四、王昱不服，以户口未迁出影响子女入学为由上诉至北京一中院。北京一中院判决驳回上诉，维持原判。王昱请求郑凤丽迁出户口的诉讼请求最终未获支持。
裁判要点
本案中，根据房屋买卖合同的约定，郑凤丽负有将户口迁出的义务，虽然其曾试图通过提起民事诉讼的方式履行该义务，但最终因迁出户口的诉讼请求不属于人民法院民事案件的主管范围而未获成功，郑凤丽因此构成违约。
本案在违约金方面，由于合同约定的违约金过高，而王昱又未就实际损失举证证明，最终导致法院综合各种因素，认定违约金过高，并酌情调减。在户口迁出方面，在于王昱未认识到户口的变动必须由户籍管理部门审批，是否迁移户口的决定是户籍管理部门作出的具体行政行为，法院应充分尊重行政机关依法行政的权力，一般不能越权代行政机关作出某一具体行政行为。王昱也因此未能如愿实现自己的诉讼目标。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、购买学区房在处理好房屋所有权转移问题的同时，更要处理好以下两个问题：一为原有户口迁出问题，二为入学资格问题。降低风险的具体方法有三：（1）在房屋买卖合同中约定关于户口迟延迁出的违约金条款，督促出卖人履行房屋原户口迁出义务并确保该户口有入学资格。（2）在房屋买卖合同中设置先履行抗辩权条款，预留一部分未付房款。待出卖人履行了房屋原户口迁出义务、并确认了该户口有入学资格后再行支付。（3）设定重置差价补偿条款。具体为如果出卖人最终不能履行迁出户口并确保房屋户口有入学资格的义务，则买受人可在选择解除合同的同时，要求出卖人承担在该学区或者相似学区重新购买房屋的额外差价。为避免在弥补差价上的争议，建议将补差的计算标准及方法在合同中作出明确约定。如可约定按单价面积的差价补偿重新购买房屋时的差额。鉴于以上条款设计，专业性较强，建议委托专业律师起草。
2、即便是法院，也无法直接判令要求学区房的卖方根据买卖协议迁出户口。户口迁移系公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，即法院无法判决迁移户口。出卖人负担的迁移户口的义务，只能通过违约金来约束。买房人依据房屋买卖合同约定高额的违约金，通过主张违约金的方式逼迫卖方迁出户口。
3、即便是公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。但是根据现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。
4、学区房的出卖人切莫轻易就确保有入学资格等问题作出承诺。防止相关承诺因各种自己不可掌控的原因而无法实现，进而导致承担违约责任。
5、卖房人要注意除了自己的户口迁出之外，是否还有他人的户口在该房屋内？尤其是一些二手房、三手房、四手房等，更加要注意是否有前房主的户口在该房屋内。
6、在设置违约金条款时，应防止因违约金设置过高，导致法院酌情调减违约金。合同履行过程中应及时收集相关方面的证据证明实际损失的大小，避免诉讼中对方提出调减违约金时无法完成举证。
相关法律规定
《合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
以下为该案在法院审理阶段“本院认为”部分关于此问题的论述：
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。王昱与郑凤丽签订《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。郑凤丽应按约将诉争房屋内户口迁出，但诉争房屋内尚有李×户口未迁出，郑凤丽的行为已构成违约，应向王昱支付违约金。但王昱未就其实际损失进行举证，郑凤丽亦曾起诉李×将其户口迁出，但无法履行，因此原审法院综合各种因素，认定双方约定违约金过高，予以酌减，适用法律正确，本院予以维持。王昱上诉主张户口未迁出影响子女入学问题及影响房屋价格问题，可待实际损失发生时另行解决。
案件来源
王昱与郑凤丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2016）京01民终6512号]
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