陈凯师购房遇到困惑了？你想知道的就在这里-悦旅居

陈凯师
买房是一件很低频的事，大多数人都是新手，在购房过程中难免会遇到一些问题。如果在买房之前不做好功课，可能会贻害无穷。毕竟，对于很多人来说，房子是要住很久的，谁也不想住在一个问题丛丛的房屋里。而一个好的房子，则会给人带来舒适的居住体验。
以下列举出几个比较常见的问题，并为大家做出解答。
一、产权40年和70年的区别
两者并不只是年限的区别，还有本质上的区别。40年为商业用地，70年为住宅用地。市场上40年产权的住宅产品严格意义上来说并不是民用住宅，而是商用房。按照国家硬性规定，商业用地上的住宅产品只能按照酒店式公寓来设计，而这并不适合家用。比如，内连廊式的过道、较大的公摊、没有燃气等。
40年产权的住宅产品就是为了迎合供不应求的商品住宅市场而出现的一类特殊产品，它既不是传统的写字楼、商铺、酒店，也不是标准的住宅，可以说是四不像。房产商在推广的时候则会说：这是一类兼具办公、家用、投资等多功能的精品公寓。
在居家方面，由于无法与真正的70年产权住宅相媲美，这类产品售价相对于前者会有30%-50%的价格优惠。即便如此，也很难获得客户的认可。
除了产品的差异和价格的不同之外，两类产品还有另外一些方面的不同。
在贷款方面：40年产权住宅最低首付50%，贷款年限最高10年，仅做商贷；70年产权最低首付30%，贷款年限最高可达30年，并且可采用公积金、商业等多种贷款方式。水电费用，一个是按商业用水用电收取，一个是民用水电。
对于很多朋友关心的落户和学区房问题：只有住宅性质的房子，才可以落户，且可以就读周边的幼儿园、中小学。商业用房则不行。
二、一楼该不该买，高楼层是不是就好？
买房的时候，一楼的价格要便宜很多。很多人纠结要不要买一楼，其实，一楼的优缺点非常明显。住一楼最大的好处就是进出非常方便，不用担心发生火灾、地震等不易逃生，更不用担心电梯坠梯等电梯安全事故。不过，这些都是非常低频的小概率事件。一楼存在的大量问题会让人望而却步，这些是实实在在会影响日常生活居住的。
隐私差，一楼住户的隐私很容易被行人偷窥，甚至能清楚看到屋里活动的人群，人在屋内居住会感到不适、不安。
采光不好，一楼的采光确实不好，尤其是冬天。首先是楼层比较低，所以采光不好；再加上花草树木的遮挡，使得光线被遮挡住，屋里的采光就更差了。
比较吵闹，单元门的开关门声、从单元门进到电梯的脚步声，行人聊天、小孩打闹等的声音，车辆行驶的声音，都能听得一清二楚。
比较潮湿，特别是在雨季潮湿得厉害，一楼地板、墙壁都会出水珠，被子也是湿答答的。
高楼层面临的则是一些低频的问题，如电梯质量、消防安全、物业服务水平等。最常见的就是停电问题，高楼层一旦遇到停电，爬楼梯将是一个非常辛苦的活，一般老人都不太喜欢住在高楼层。选择买高楼层的人一定要关注电梯质量安全以及消防安全，一旦发现问题需及时向物业反馈，消除安全隐患。
三、好户型具备哪些特征
对于刚需购房者，房屋户型是买房过程中非常关键的考量因素。那么好户型具备哪些特征呢？
1、进深（房屋的长度）与开间（房屋的宽度）比例要恰当，进深开间黄金比例6：4。开间太长，则采光面过大，动线长。进深过长，则屋内采光不足，容易造成阴暗潮湿。
2、动静分区、干湿分离。客厅、卧室为干区，卫生间、厨房为湿区，入户玄关、客厅、餐厅等为公共活动区，卧室、卫生间为私密区。干湿、动静区之间一定要有硬隔离，确保互相之间不干扰。
3、功能分区明确，布局合理。客厅不能太局促，采光、通风要好。厨房尽量靠近入户门，减少厨房油烟污染范围。卧室尽量远离客厅，以保持安静。卫生间不能直接对着客厅、餐厅，离卧室不能太远。
4、户型方正，空间利用率高。在家里人口多，房子面积又不大的情况下，方正的户型是不二选择。减少拐角空间会让实际居住空间最大化。
四、保障房与商品房区别？
保障房包括有经济适用房、廉租房、限价商品房等，这里主要谈谈可购买的经济适用房、限价商品房。顾名思义，保障房就是为了保障那些买不起商品房、同时又有住房需求的人。保障房不是市场化运作的房产，在很多方面都不同于商品住宅。
购买条件和对象不同：保障房只供给城镇中低收入家庭，购买需要申请、审批；商品房销售完全市场化，购买对象和条件不受限制。
价格政策不同：保障房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售；商品房出售价格完全由市场决定。
土地性质不同：保障房的土地由政府以行政划拨方式供应，免交土地出让金；商品房的土地以市场竞争方式供应，须交土地出让金。
户型面积不同：保障房以适用为主，面积相对较小；商品房的户型类别、面积大小根据市场需要而定。
物业管理收费标准不同：保障房物业收费，政府会严格控制；商品房的物业费，政府只核定成本构成，价格主要靠市场调节。
享有的权利不同：保障房只售不租，若上市交易，政府对其限制相对较多（需补交土地出让金）；手续齐全的商品房则不受限制。
建设单位不同：保障房一般是由政府直接组织建设，或者选择符合条件的开发商建设；商品房则由市场运作方式建设。
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