陈凯师资本大变局！北、上、港、深齐发力，新时代来临-股票投资论坛

陈凯师
这两天，中国资本市场有两个大消息：
1、港交所宣布两大改革措施：接受受同股不同权企业上市；允许尚未盈利或者没有收入的生物科技公司来香港上市。用港交所总裁李小加的话来说，这是香港市场二十多年来最重大的一次上市改革。
2、深交所一位副总经理在公开演讲中透露，深交所将加快推进创业板改革，一是优化市场定位和制度安排，研究支持符合国家发展战略、行业地位高、研发能力强、发展潜力大的创新型企业上市，提高创业板的包容性。二是积极推进新三板向创业板转板试点，加强不同层次市场间的有机联系，健全多层次资本市场。
很显然，港交所和深交所都将在近期有重大改革。相比之下，港交所的方案“瓜熟蒂落”，说的比较详细。
深交所到底要干什么，似乎有点语焉不详。“积极推进新三板向创业板转板试点”这个好理解，“提高创业板的包容性”怎么理解？其实如果你查询一下过去一年的报道，就会发现“创业板改革”已经说了一年时间。
从公开报道来看，“提高创业板的包容性”至少应该有以下几个含义：第一，提高对早期科技企业的支持能力，一些尚未盈利、但增长很快的企业将获得上市资格；第二，特殊股权结构的创新企业，将可以上市；第三，创业板发行节奏可能会加快。
此外，港交所在2018年也还有其他想法，比如要试点“H股全流通”，这样对内地企业在香港上市的吸引力更大。
香港和深圳资本市场的“异动”，到底意味着什么？其实，我此前在专栏里解读过——这意味着中国“大金融时代”、“印股票的时代”正在全面到来。
“房地产+城镇化+货币超发”的增长模式基本上走到了尽头，中国的最大驱动力量应该切换为“实体经济+大众创业+直接融资”。换句话说，将通过“直接融资”给“实体经济”加杠杆。
在这个时代，原有的股市运行方式、容量都不适用了。国家正在构建多层次资本市场。层次至少有5个：
第一层次：深沪主板、香港主板；
第二层次：深圳中小板、创业板、香港创业板；
第三层次：北京新三板；
第四层次：各地股权中心；
第五层次：众筹等。
所以，不仅仅香港、深圳股市将扩容，需要进行制度改革；北京新三板也在酝酿改革方案，主要是引入流动性，解决“僵尸市场”的问题。
在上海，上交所最近也提出：
1、充分发挥蓝筹股市场优势的基础上，致力于开展“新蓝筹”行动，挖掘与培育更多代表新经济和传统产业转型升级的优质企业登陆上交所融资，打造上交所的“新经济、新主板”；
2、发挥债券市场低成本优势，积极响应国家战略，切实缓解企业融资难融资贵问题。
上海还刚刚获得了两个重大的政策红利：第一，是建设中国内地首个“自由港”；第二，标志着中国对外贸易进入新时代的“中国国际进口博览会”将永久落户上海。
这两个“政策红利”意味着，中国追求贸易顺差的时代终结了，开始追求贸易平衡；中国开始在开放上加大力度。这些变化的背景是——中国进入了“资本、产能走出去的时代”，需要“通过自身开放”换取“其他国家对中国的开放”，通过贸易平衡让人民币汇率解套、让人民币真正成为国际货币。而这，都与金融大时代的到来密切相关。
在国家层面，国务院成立了“金融稳定发展委员会”；在各省和主要城市，地方金融办变身“地方金融监管局”。这些也都与金融大时代的到来密切相关。
前几天，证监会主席刘士余提出的“资本市场强国”，其实也是这个含义。
股权投资（注意，不等于股票投资）的黄金时代即将到来，这将是未来收益最大，当然也是风险最大的投资方式。中国人的资产配置结构，会慢慢发生新的变化，房子的比重会有所下降。
在这个新时代，如果你有足够的金融知识、人脉关系、风险承受能力，可以去做股权投资，到金融市场里搏击，中国将诞生自己的巴菲特、索罗斯；如果你是普通人、风险承受能力较弱，则只能在“有显著人口增量的高级别城市的不动产”里继续寻找抗通胀的机会（未来持有不动产是保守型、防御型的中长期投资）。
不要以为“大金融时代”到来，就必然出现股市大牛市，因为这意味着史无前例的大扩容到来了。整体而言，深沪股市的估值将长期走低，中小板、创业板上大部分股票会长期下跌（逐步对接IPO注册制的估值）。
也不要以为，“印股票的时代”来了，楼市即将崩溃、房地产不重要了。相反，房地产还有白银十年。“大金融时代+房地产白银时代”，是未来10年的投资基调。
此外，我们可以看出，在中国走向“大金融时代”的时候，上海、香港、深圳、北京成为最重要的四个城市，因为金融市场主要在前三个城市，决策在北京。这意味着，在新时代这四个城市再次抢占了先机。
在这个时代，城市要不断前行、保持中心地位，必须在“金融中心”、“科技中心”上占有一席之地，最NB的城市则是“金融中心+科技中心”的通吃型。目前看，中国“通吃型”的城市只有两个——北京和深圳。香港和上海，都是“金融强、科技弱”。至于其他城市，是两个方面都比较弱。
楼市要变天！如果今年再有人教你看房产大势，请让他闭嘴！
来源：米宅米宅（mizhaimizhai），作者：葫芦娃
恍恍惚惚，又到了年底。
按照正常的逻辑，应该是又到了各路专家、房产大V、经济学者研判趋势，讨论周期，分析节奏的时刻了。
但是，如果今年再有人上来就教你剖析大势，请照脸怼。
不出意外，楼市要变天了。
1
中国楼市进入新一轮的周期，本轮时长20年。
众所周知，房地产是政策型行业，风口来了，鸡犬都能升天。
未来的政策走势如何？
九个字，“新时代、新目标、新政策”！

大会说，中国进入新时代。而新时代的地产行业目标是——
“住有所居、房住不炒”
完成目标的手段路径是——
『行政调控+宏观调控』、『长效机制+租购同权』
在这个目标和路径上，很多游戏规则都发生了变化。
1998-2017年，是中国房地产的第一个周期，这个周期高速增长、高频波动。
过去的20年，中国房地产销售面积翻了15倍，全国平均房价涨了7倍，一线城市房价涨了将近15倍，个别城市甚至涨了20倍。
过去的20年，平均3-4年就有一轮小周期，几乎4年一波动，房子买贵了，掉坑里了，三四年就能解套，5年就能翻身农奴把歌唱。
那么，下一个20年呢？
下一个周期，住房的属性会发生根本性的变化。
过去“投资属性＞居住属性”；
未来“居住属性＞投资属性”。
“去投资、重居住”将是下一个长周期的主旋律。
下一个周期，房地产还可能是抗通胀、实现财富保值的重要手段，但不可能再像过去那样10年涨10多倍，更不会像去年那样动不动就翻个番。
站在新时代、新目标之上，下一个20年的中国房地产，将进入平稳增长，低频波动的长周期。
2018-2019年，是“新时代、新周期、新政策”的元年，是两个周期“新旧之交”的节点年。未来20年和过去20年不一样，玩儿法也可能会发生翻天地覆的变化。
2
不要再随便Allin，不要再随便梭哈，不要再随便高杠杆。
上面已经说过，未来的两三年恰好处于新旧之交的交替。
我们要明白，当新旧两个周期交替时，普通人很难看出下一个周期的特点和规律。
如果我们看不明白，不妨看看那些大房企里的大BOSS最近都在干什么、说什么。毕竟他们离战场更近，背后站着的是一大群的专业团队。
万科郁亮说，“住宅最low了”，“现在谁跟我说万科是房产商我跟谁急”，“万科是美好生活场景师”，“万科要脱离地产，做五大事务类型”。

在过去的两个月，万科说，中国的房地产职业已经到了危急关头。万科要根据“大会精神”调整战略，要多元化，除了地产，还要做物流、商业、度假、养老、教育和轨道交通物业。
不是住宅开发low了，而是前路不明了。不如，多元布局，总能押中一个，反正万科家大业大。
任志强说，“决定房价的是政策，而这次谁也不敢说何时调整”。

在过去的多个周期里，老任时刻都保持着一幅多军老战士的姿态。但是，当下的老任，似乎不是那么确定。
老任说，在过往的周期里，房价一定是沿着“疯狂-低潮-启动”的惯有路径走下，但是这次没有人知道会不会启动，谁也不敢说何时调整政策，以前敢说，现在不敢。可能会有一些变化，但怎么变，没有人知道。
不是老任怂了，而是时代真的变了。
融创孙宏斌说，“房地产行业最大的风险，就是去年的地买贵了”。

孙宏斌对于未来的预期充满忧虑，他觉得市场存在太多的不确定，长期的政策在路上，有多远不知道，是什么更不知道。原来希望十九大政策以后能松一点，十九大以后看来更紧，下面寄希望在两会以后，两会以后估计也不会太有希望。
“我对房地产很悲观，房价一直不让涨，会变成大家的习惯，行业最大的风险就是，地买贵了”。
要知道，千亿房企里，摔倒在泥潭中的，只有融创，也只有老孙。老孙的警醒，还是有必要听听。
恒大最鸡贼，花了1500万找来了任泽平。

能看出什么？恒大在蓄势！如果自己搞不明白，就请外援，这是恒大最熟悉的路径。
里皮年薪5000多万，送给恒大5个冠军杯。任泽平，也就才1500万而已。如果能在下一个20年的长周期里，把握好脉搏，掌握住规律，那1500万就是个屁。
这个生意，爱马仕哥做的不亏。
没有谁，在此刻能比开发商更想知道下一个周期的行情走势了。
看完这些千亿房企的大佬们最近的举动，我最大的感触就是——
真的变天了，新时代和新周期真的来了。遗憾的是，这次关于下一周期的特点和规律，千亿级的开发商其实也看不明白。
万科在转移开发重心，全面撒网；老任说，他不敢下结论了；孙宏斌说，我很悲观；恒大说，我得找外援……
而你呢？
如果你还在高杠杆举债买房，如果你还在某个城市Allin，如果你还在某个项目上梭哈，那就需要警醒了。
之前，你入市时机不对，项目选择错了，目标城市不对，捂个两三年，周期回升，也就活了。但在新旧交替的当下，在周期波动缓慢的未来，你捂的起么？
3
新词儿涌现的时代，不要轻易下结论。
我们回顾一下，今年下半年，出现了多少个新词儿？又出现了多少次转型？
1、“存量市场”
中国的城市经历了长达20年的商品化开发建设，如今已经陆续步入由增量发展到存量更新的过程。
北京和上海，20年以上房龄的房子占比30%以上，除了北上之外，一些强二线城市的存量老房子也都在20%以上，这些房源都在核心位置、核心商圈、核心学区。这是一个价值万亿的市场。
买老破小还是远郊盘？是个问题！
2、“美好生活”
大会上说，新矛盾是人民不断增长的对美好生活的需要，与不平衡、不充分发展的矛盾。
而对于房地产来说，美好生活是什么？
中国房地产，正在从量的需求转移到了质的需求。中产阶级在崛起，以前是有的住，现在是要住好房。
除了住宅，除了要住得好，我们还要吃得好、玩儿的好、生活的好、教育的好。这就又是一个转变，从只关注住宅转变为养老、文旅、度假的多元关注。
投资低价刚需盘还是品质改善盘？投在大城市还是投在海南、云南？也是个问题！
3、“去杠杆、降负债”
从98年诞生起，“杠杆”就一直都是房地产孪生兄弟。
开发商用杠杆撬动开发，客户用杠杆撬动置业。20年过去，房价越涨越高，杠杆越加越大。在过去的20年间，加了杠杆的，貌似都赚到了钱。
貌似，杠杆从未让人失望过，有人说，加杠杆买房，就是赌国运，赌国运成功的，何曾被亏待过？
今年，突然说要“去杠杆、降负债”。房地产行业要从“高杠杆、高负债”转型到“小杠杆、低负债”。
资金监管、定向加息、打击消费贷、严管P2P、提高首付……是去杠杆；
缓批预售、限签合同、监管取地资金……也是去杠杆，只是是通过延长周期来去杠杆。
甚至恶毒一点的讲，去杠杆、降负债，就是把高杠杆的企业和人拖死，然后就杠杆平衡了。
怎么办？大杠杆的资产是该继续持有么？还是忍痛割肉？
4、“城市结构分化”
2017年，中国房价还在涨么？说它涨是错，说它没涨更是错。
中国一共有661个城市，其中房价涨幅在1%以上的不足50个城市，剩余611个城市的房价都没涨，甚至部分还在下跌。
2012年，中国城市的房价行情，第一次出现了分化。
之后的5年，一线城市房产=投资+自住，投资属性更强；二线城市房产=自住+投资，功能和金融并存；三四线城市房产=纯自住，没有任何投资价值。
那么未来呢？未来还会继续延续这个行情逻辑么？
未来中国房价还会涨么？拜托，这个问题好low。
大半年的时间，这些新名词儿，就这么突然蹦到了我们眼前，眼花缭乱且毫无头绪。投资客从未像现在有这么多选择，也从未像现在无从选择。
如果想不明白以上这些问题，那就不要轻易下结论。
4
楼市要变天了，正在从上一个20年的长周期，跨入下一个20年的长周期。未来的两三年，恰恰是新旧之交的变迁期。
无数次的历史经验教训告诉我们，在新旧交替、风云变幻的时代，对于散户来说，守着这三点，虽不会一夜暴富，但起码不会吃大亏。
1、不要把鸡蛋放在同一个篮子里；
2、不要轻易Allin，不要轻易梭哈；
3、家大业大的，不妨学习万科，广撒网，多试错。
如果没有思路，那就按兵不动，游戏规则已经变了，做得越多，反而错的越多。