陈凯师购房契税优惠政策汇总~-协力会计服务

陈凯师

一、契税减免的基本规定
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。（例如地震新建房）
4.房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
6.依照我国法律以及我国缔结或参加的双边和多边条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，免征契税。
二、财政部规定的其他减免契税项目
1.售后回租及相关事项的契税政策
（1）对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
（2）以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。
（3）市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
（4）企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。
（5）单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。
（6）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地使用权转回原经营者个人名下，免征契税。
合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
2.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。
3.自2010年10月1日起，个人购买属于家庭唯一住房的普通住房，才能享受契税减半征收的优惠政策。
4.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
5.对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。
6.在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。（所谓的“加名税”）
7.对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
8.对经营性文化事业单位转制中资产评估增值、资产转让或划转涉及的契税，自2014年1月1日至2018年12月31日，符合现行规定的享受相应税收优惠政策。
9.对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。
10.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
11.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
各地市
购房情况
建筑面积
调整前税率
调整后税率
首套住房
90（含）平方米以下
普通1%，非普通3%
1%
90-144平方米
普通1.5%，非普通3%
1.5%
144平方米以上
3%
1.5%
第二套改善性住房
90（含）平方米以下
3%
1%
90平方米以上
3%
2%
北上广深暂不实行契税新政策第一条第二项改善住房政策，其余地区均适用本政策
12.新增：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

延伸阅读：不动产重组，如何享受契税优惠？
财政部、国家税务总局为支持企事业单位改制重组，联合出台了一系列税收优惠政策，但是并不是所有的企业重组都能够享受税收优惠，必须符合一定的条件。近日，山东省菏泽市地税局大企业风险管理团队在对辖区内A企业开展税收风险分析时，发现A企业重组中并不满足享受契税优惠的条件但却自行享受了优惠，引发税务风险。
症状：企业整体转让未缴纳契税
税务机关在检查中发现，A企业“其他应收款”科目有一笔凭证摘要显示“整体收购B企业”。风险分析人员通过互联网工商登记信息查询企业关系图谱时发现，A企业新增了下属公司B企业。后进一步证实A企业100%股权收购了B企业，B企业的原股东撤资，A企业成为B企业唯一股东，并将B企业改为A企业的分公司，作为分支机构核算。
根据《B企业资产评估报告书》，B企业房屋建筑物评估净值15548.22万元，构筑物及其他辅助设施评估净值5584.5万元，土地使用权评估价值8663.56万元，在建工程——土建工程（车间、厂房）评估净值1953.29万元，合计为31749.57万元。根据契税规定，A企业取得B企业房屋土地产权应缴纳契税，但在A企业2015年“‘金三’纳税申报入库信息”中未发现该笔契税缴纳情况，存在取得房屋土地少缴纳契税风险。
诊断：错误认为所有重组均可享优惠
税务机关经进一步调查认为，企业之所以出现如此“低级错误”，主要原因是企业财务人员认为“所有重组都可以享受税收优惠”。
《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第三条规定，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。A企业吸收合并B企业，实行100%控股，B企业的原股东全部撤资，原投资主体不再存续，所以A、B企业的合并不符合上述规定中免征契税税收优惠条件。
同时，依据《财政部、国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。因此，A企业承担B企业的房产、土地、地上建筑物的契税计税依据为该宗资产的评估价格31749.57万元。按照当地规定，A企业适用的契税税率为3%，A企业应当缴纳契税952.49万元。
处方：细究企业重组税收优惠条件
对于A企业而言，原投资主体是否存续，直接决定A企业952.49万元的契税是否缴纳。换句话说，如果A企业能够提前认真研究享受契税免税的条件，就可以完全规避税务风险。
随着经济的发展，我国一些老企事业单位发展面临一定困难，但其拥有的土地、房屋等不动产却是重要的市场资源，通过兼并重组引入新的资金和技术，盘活存量资产，可以给企事业单位的发展带来活力。然而，土地房屋等资源在兼并重组评估中动辄上亿元，3%～5%的契税对企业来说是一笔不小的税收支出，如果企业能够有效利用这些优惠条件，设计合规的重组方案，不仅可以规避税务风险，而且可以实现有效的节税。
值得一提的是，企业在开展税务筹划前，要对自身重组事宜准确定位，确保重组合理合规展开。对不符合税收优惠政策的涉税事项，要及时配合税务机关作纳税调整，避免产生更大的税务风险。