陈凯师财政部长发话！房产税征收细节曝光，按评估值征！合肥房价12连跌，政务降200万，滨湖降60万抛售，打脸“房价暴涨”论！-安徽房王

陈凯师

铁板钉钉，备受关注的房产税有了实锤消息，财政部部长明确表态：对个人住房按评估值征房地产税！炒房的，彻底没戏了！
财政部长人民日报撰文:对个人住房按评估值征房地产税！
今早，财政部长肖捷在人民日报刊发《加快建立现代财政制度》文章称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

全面落实税收法定原则。按照党中央审议通过的 《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求，新开征税种，一律由法律进行规范；将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范，同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。
关于房地产税此前就有提及。早前，财政部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中做出权威解答。
1扩大地方税权
随着城镇化进入“白银时代”，未来大多数城市通过“一次收取几十年土地使用费”的方式来获取建设资金，空间将越来越小。因此，增加“房地产持有阶段的税收”，给地方政府寻找“长期饭票”，就成为当务之急。所以，房地产税开征的首要原因，是解决地方财政收入的问题。

▲数据来源网络
2立法先行、充分授权、分步推进
随着“立法法”的修订，中国确立了“税收法定”的原则。也就是说，开设一个新的税种，需要全国人大立法，而不能靠国务院、有关部委出台条例。“条例征税时代”，已经彻底终结。这是国家进步的表现，也是房地产税最大的门槛。
目前，关于房地产税“立法”的进展公开信息，可以参见今年3月全国人大新闻发言人傅莹女士的说法。
真正的房地产税要执行，是必须通过人大立法通过才行。
值得注意的是，在“立法先行”之后，还有“充分授权、分步推进”8个字。这意味着，房地产税试点不可能出现在“立法”之前，但有可能出现在“立法”之后。
另外，“分步推进”可能还隐含着一个重要意思：人口流失、房屋空置严重的城市，恐怕在很长的时间里都无法开征房地产税。
3完善现代房地产税制度
“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度”，这段话也含义丰富。
第一，这告诉我们未来的房地产税将按照“评估值”征收，不会采取老的“房产税”所采取的按照“房产原值一次减除10%至30%”来征收。
第二，在开征“房地产税”的同时，国家会“降低建设、交易环节税费负担”。所以，开征房地产税不是一个单项行动，而是建立“现代房地产税制度”的系统工程。整体而言，征收重点将从“交易环节”转向“交易+持有环节”。
另外，关于房地产税还是有很多的猜想，包括征收方式、征收税率等等，但是现在都没有确切的定论。

▲数据来源：凤凰房产
房屋的评估值如何确定？
此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。
业内专家表示，房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格），但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。
现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。

征收房地产税同时，降低建设、交易环节税费负担。
对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担，国家行政学院教授冯俏彬认为，随着对后端居民住房保有环节征税，前端的建设、交易环节税费负担将相应降低，确保总体税负平稳，这有利于房地产税推出。
朱为群表示，建设和交易环节的税费负担降低，主要涉及土地增值税制度的改革，以及各种行政性收费改革，具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。

宁夏率先吃螃蟹 出台房产税实施细则
近日，宁夏出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》，明确宁夏房产税在城市、县城、建制镇和工矿区(包括各类开发区、各类园区)范围内征收，新细则自2018年1月1日起执行。
《细则》明确：
房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳的，税率为1.2%；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
据说，该房产的原值不是指买房时候的价格，而是当前市场价，如果按此推标准，房产税无疑会是一笔不小的开支。
比如，一套总价100万的房子，减除原值的30%后为70万，再乘以1.2%的税率为8400元！一套租金3000元的房子，每年缴税360元。
听起来很吓人的样子，这是真的吗？
事实上是，此房产税不是我们所理解的“房产税”。目前，除了重庆和上海正在试点对自住房产征收房产税以外，其他城市根本就没有开始，大家尽可安心。

宁夏地税局也发布紧急声明，网络上关于宁夏出台房产税实施细则的消息，引起网民的关注，有人误以为宁夏要对个人住房征收房产税。本次修订的《细则》不涉及个人住房征税问题。
《宁夏回族自治区房产税实施细则》（宁政办发〔2017〕178号）第五条中明确了“除《中国人民共和国房产税暂行条例》第五条规定者外”的免税范围。《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条第四款规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。因此，新旧《细则》均不存在对个人住房征收房产税的问题。
房地产税能不能抑制房价上涨
答案是：能！
知名业内人士严跃进表示，房地产税的征收能够发挥三个作用。
第一是增加相应的财税收入，后续可以成为房地产领域的一类重要税种，进而较好地支撑公共财政事业，甚至可以更好地进行资金二次分配，进而促进住房保障事业发展。
第二是积极调解收入水平，尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之，能够有效地引导购房预期。
第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用，征税背后，势必会对各类需求进行管制，这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少，相应地房价上涨的压力也会减少。

如果房地产谁来了，谁最害怕？
1、在中心城市囤积了大量住宅的人
伤害指数：★★★
从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于投资多套住宅的人来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，他们的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。
2、盲目购买了旅游物业、养老地产的人
伤害指数：★★★★
如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。

3、盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人
伤害指数：★★★★
绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。
4、加杠杆、超承受能力买多套房的白领
伤害指数：★★★★
如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。

5、在三四线城市囤积了大量住宅的人
伤害指数：★★★★★★
相对而言，这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到接盘侠。
6、手中有多套房、负债率非常高的炒房者
伤害指数：★★★★★★
房地产税如果出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。
合肥二手房12连跌！政务降200万、滨湖降60万急售！
二手房市场是反映市场晴雨表。进入2017年以来，合肥二手房市场不断走低，从1月份至今已经12个月连续下跌。

最新数据显示，合肥12月二手房均价为14393 元/m2，11月二手房均价14420元/m2，环比上月下跌 0.19%，同比去年同期下跌3.94%！
而近期，不少合肥二手房网站、门店挂着"急售"、"降价"的房源越来越多。降价10-20万的居多，还有部分房源出现更高的降价情况，一房源出现降价200万无人接手。