陈凯师贷款业主不愿换公司 外省买家不愿买度假屋 地产新规效果渐显：-大温地区

陈凯师
今年以来，地产市场的新规接踵而来。年初新的贷款压力测试开始推行，2月卑诗省府推出多项打击地产市场的措施，包括实行投机税、提高外国买家税额度及扩大实施范围等，这些新政正缓慢而持续的对地产市场产生作用。新调查显示，持有贷款业主为了避免新压力测试，多数选择和原公司续签合同，另外受到投机税的影响，阿尔伯塔的很多买家拒绝再来卑诗购置度假屋。

规避压力测试
超8成业主和原公司续约
今年开始，加拿大金融机构监管局(The Office ofthe Superintendent of Financial Institution，OSFI)要求各大金融机构推行严格的贷款压力测试，对申请按揭的买家，按照央行公布的五年期固定利率，或其按揭合同利率再加2个百分点进行贷款审批，这项新规大大降低了家庭的房屋购买力。
对于已有贷款的业主来说，如果转换贷款公司，则需要重新接受压力测试，如果和原公司续约，则不必接受测试。一些非大型银行的贷款机构透露，这导致客户的续约率增加，不过新贷款则有所减少。
贷款机构Home Capital Group的去年第四季度报告显示，受到贷款新政影响，旧客户的续约率表明良好。行政总裁Yousry Bissada指出，房贷续期率已经超过80%。
Street Capital Bank财务总监Marissa Lauder也表示，预期续期率会上升，因为一些人在转换贷款机构方面会遇到困难。First Nation行政副总裁Moray Tawse估计，新房贷将进一步受到影响，但最终的影响尚不确定，很多城市经济增长强劲、人口扩张及空屋供给增加，会缓解地产市场的紧张状况。
卑诗地产协会首席经济师Cameron Muir表示，根据过去的经验，收紧按揭的政策一般会为市场带来4-7个月的负面影响。
近半抵押贷款今年面临更新
压力测试限制业主寻找更优惠贷款
另外，加拿大帝国商业银行（CIBC）近期的一份新报告显示，加拿大现有的抵押贷款中，有近一半需要在今年续签，比例远高于前几年。虽然贷款更新为业主提供了一个寻找更优惠利率的机会，但新压力测试的风险可能让他们放弃这个机会。
CIBC资本市场（CIBC Capital Markets）的新报告显示，在所有现有的按揭贷款中，有47%需要在2018年重新融资，而通常的一年比率在25%至35%之间。
CIBC执行董事兼北美利率策略主管Ian Pollick在报告中指出，过去几年地产价格不断上涨，加上各种政策变化，导致购房者难以获得长期贷款，只能采取短期贷款，而到了2018年，各种效应就叠加在一起。需要更新贷款的人数激增，同时贷款利率也在升高。
与现有贷款机构续约的借款人不受压力测试的束缚，但这样也意味着借款人不能寻找更优惠的贷款，放贷机构为了争夺市场份额而降低贷款利率的动机也就减少。
投机税影响外省买家
拒绝来购房或出售物业
除了贷款新政，新的投机税政策也使经常来卑诗购买度假屋的阿尔伯塔省民望而却步。
根据省府规定，未作为主要住所、也未长期出租的物业需要缴纳投机税，今年的税率为0.5%，明年本省居民税率仍未0.5%，不是本省居民但属本国公民或永久居民的业主，明年起税率调高至1%。

这就意味着，阿尔伯塔省的居民如果想保留卑诗的度假物业，每年不得不拿出一笔钱来交税。地产公司Royal LePage对地产经纪的调查显示，80.7%的经纪认为阿尔伯塔省民会对卑诗度假屋的兴趣下降，75.6%的人认为现拥有度假屋物业的人会出售房产，取而代之的则是在阿尔伯塔省内或美国寻找度假屋。
卑诗省府预计今年秋季展开投机税的立法程序，省内一些小岛的度假屋物业可豁免缴税。
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